Egregio Direttore,
Interessante chiarimento dell’Agenzia delle Entrate relativo alle agevolazioni per l’acquisto di una “prima casa” in Italia da parte di una cittadina italiana residente all’estero e regolarmente iscritta all’Aire la quale aveva venduto un appartamento ad uso abitativo – acquistato con agevolazione – prima che fossero trascorsi i 5 anni previsti dalla legge con l’intenzione di acquistarne un altro con il meccanismo della sola nuda proprietà. L’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che l’acquisto della sola nuda proprietà comporta la decadenza dai benefici prima casa.
Interessante chiarimento dell’Agenzia delle Entrate relativo alle agevolazioni per l’acquisto di una “prima casa” in Italia da parte di una cittadina italiana residente all’estero e regolarmente iscritta all’Aire la quale aveva venduto un appartamento ad uso abitativo – acquistato con agevolazione – prima che fossero trascorsi i 5 anni previsti dalla legge con l’intenzione di acquistarne un altro con il meccanismo della sola nuda proprietà. L’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che l’acquisto della sola nuda proprietà comporta la decadenza dai benefici prima casa.
A presentare istanza di interpello era stata una cittadina italiana residente all’estero e regolarmente iscritta all’Aire la quale aveva acquistato nel 2019 in Italia un appartamento ad uso abitativo ottenendo le agevolazioni “prima casa” sul territorio italiano, senza dover prendere la residenza in Italia, secondo quanto previsto dalla normativa in merito a tale agevolazioni (come è noto infatti la normativa in vigore prevede per i cittadini italiani residenti all’estero i quali acquistano la “prima casa” in Italia l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ridotta del 2 per cento).
La normativa vigente prevede inoltre che nelle ipotesi in cui gli immobili acquistati con l’agevolazione vengono venduti prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria (cioè senza agevolazione), nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte e gli interessi; tuttavia le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici fiscali, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Nel 2021, e quindi prima che fossero trascorsi cinque anni dal primo acquisto, la cittadina italiana ha venduto l’appartamento, impegnandosi a riacquistare un nuovo appartamento entro l’anno per non perdere le agevolazioni “prima casa”. L’intenzione della contribuente era quella di acquistare la sola nuda proprietà del nuovo appartamento, intestando ad una propria parente il diritto di usufrutto sull’immobile medesimo.
Ora l’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 349 del 28 giugno 2022, ha ricordato che se è vero che per gli emigrati l'agevolazione compete sull'immobile acquistato e ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l'acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato e che anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all'obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale (ciò in quanto tale obbligo, analogamente a quello di residenza, non può essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all'estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata a propria abitazione principale), è anche vero che per evitare intenti speculativi, la giurisprudenza in materia ha stabilito che il riacquisto, entro un anno, della sola nuda proprietà di altro immobile non sia idoneo ad evitare la decadenza conseguente alla rivendita infraquinquennale dell'immobile acquistato con l'agevolazione "prima casa".
Non rileva, a tal fine, la circostanza relativa all'impossibilità di adibire la casa riacquistata a propria abitazione principale dal contribuente cittadino italiano emigrato all'estero. In sintesi il principio che è stato affermato dalle pronunce in materia della Corte di Cassazione, e confermato ora dall’Agenzia delle Entrate, è, in conclusione, che la decadenza dai benefici “prima casa” non è evitata qualora, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con i medesimi benefici, il contribuente proceda all’acquisto della sola nuda proprietà di un altro immobile.
Angela Schirò (deputata PD - Rip. Europa)
Fabio Porta (senatore PD - Rip. America Meridionale)
