Andando a scegliere con la metodologia del "cherry picking" le tipologie oggi a sconto: complici molteplici fattori, fra cui l'incertezza generata dalle recenti elezioni, dall'attesa elettorale, oggi più che mai il mercato immobiliare residenziale delle location appetibili agli investitori internazionali è molto frastagliato e con prezzi a macchia di leopardo.
Ecco dove comprare oggi a Miami, da sempre nella bucket list degli italiani, con sconti fino al 25%, e le occasioni a New York.
Miami a due velocità. Complessa la situazione di Miami, dove una parte del mercato va a passo di gambero e un'altra raddoppia la velocità. «In realtà il Covid ha portato molti americani a comprare casa in Florida, anche a Miami _ spiegano da Salussolia & Associates, studio legale specializzato nel real estate (www.pspalaw.com ) _ soprattutto sul fronte delle case unifamiliari, mentre gli appartamenti sono al ribasso».
Le vendite degli appartamenti in condo sono scese del 7,6%, mentre quelle di case singole sono aumentate dell'8,7%, «che diventa un +41,9% se consideriamo le transazioni ancora in fase contrattuale», aggiungono dallo studio legale di Miami. Per trovare gli sconti bisogna dunque soffermarsi sui condo e su alcune aree specifiche. Secondo Salussolia & Associates, che cita i dati di The Real Deal, gli sconti medi maggiori sono a West Flagler, con un -25% e un prezzo mediano di 128mila dollari; Coconut Grove, -24% e prezzo mediano di 425mila dollari; downtown, con -17% e prezzo di 257.500 dollari, fino al famoso Arts & entertainments district, con un -13% e valore mediano di 257.500 dollari. Per contro, gli appartamenti dell'esclusiva Venetian Islands salgono dell'82% a un prezzo mediano di 841mila $, ma attenzione: le transazioni sono estremamente ridotte rispetto al passato. Per le case singole, a Brickell c'è una diminuzione del 43%, con un valore mediano di 380.000 $, ma a Little Haiti i prezzi invece salgono del 26% (252mila dollari, in media), e in Overtown del 57% (525.000 $). Le esclusive dimore di Venetian Islands sono più care del 10% rispetto a un anno fa (2.579.375 dollari, valore mediano) e a Coconut Grove quasi stabili (-3%) a 1.107.500 dollari.
Manhattan in slow motion. «Il calo medio delle vendite di condo, che è la tipologia richiesta dagli investitori internazionali, a Manhattan alla fine del terzo trimestre 2020 è stato del 43% sullo stesso periodo dell'anno precedente, un dato che riassume la drammaticità della situazione», spiega Sara Traverso, responsabile vendite di Domus Realty New York (www.domusny.com ).
Nell'Upper West Side, considerando tutte le tipologie, il calo delle vendite ha raggiunto il 62,9% e sempre nell'Upper Manhattan, a Hemilton Heights, le transazioni sono arretrate addirittura del 66,7%, secondo le elaborazioni di Domus Realty, una delle prime realtà di intermediazione immobiliare internazionale a Manhattan. Non vengono risparmiate Midtown e Downtown. In particolare, Murray Hill vede crollare le vendite del 62,5%, Gramercy Park del 45,5%, Hells Kitchen del 61,9%, Flatiron del 66,7% Chelsea crolla al -71,4%, la stessa Soho è in calo del 60,7% e a Midtown South non si muove più niente, con un -90% di transazioni (in pratica, ve ne è stata una sola).
"Gli appartamenti di piccolo taglio sono la tipologia immobiliare che ha risentito maggiormente la crisi del Covid _ continua Sara Traverso _ e il mercato non è mai stato così lento dal 2009 in poi. Il mercato a fini di investimento è diminuito molto e il numero delle vendite di condo raggiunge il livello più basso degli ultimi 15 anni. In media a Manhattan il calo delle vendite è stato del 43% e lo sconto medio sul valore richiesto è pari al 15%, che scende al 12,1% nel segmento lusso».
Alla ricerca degli sconti. «Ci sono, proprio in questo momento, investitori molto attivi _ spiega Giampiero Rispo, fondatore di Domus Realty New York _ che, una volta individuate le proprietà a sconto, fanno offerte e comprano tramite videochiamate, facendo ottimi affari». Dove cercare? I quartieri che hanno registrato una percentuale di sconto più alta, secondo Domus Realty NY, sono Chelsea con ben il 26,5%, Midtown Central con il 16,8% e Soho con il 16,3%. Uscendo da Manhattan e ragionando per macro-area, Central Harlem si vende con il 18,3% di sconto mentre East Harlem con il 10,9%.
In fuga dal centro. Le compravendite crollano anche perché molti lasciano Manhattan e alcune parti di Brooklyn per spostarsi nei suburbs limitrofi. «Come Westchester, Long Island e alcune aree del Connecticut dove la domanda, e conseguentemente anche i valori di vendita, sono aumentati vertiginosamente _ spiegano da Vivaldi Real Estate (www.vivaldirealestate.com) sempre con base a New York _.In alcune di queste aree, al costo di una one-bedroom di Manhattan si può comprare una piccola casa con giardino e garage, dove il timore di un possibile lockdown è meno opprimente».
La crisi degli affitti. «Il numero di appartamenti sfitti a Manhattan continua a salire, raggiungendo una quota vicina alle 15mila unità _ dicono da Vivaldi Re _ un aumento di quasi il 200% rispetto al 2019 e il tasso più alto degli ultimi 14 anni». Per questo, secondo Vivaldi, chi investe resta a guardare, perché è difficile mettere a reddito e perché le tasse imposte dall'amministrazione De Blasio sono spropositate. »Sul super lusso, secondo noi, anche uno sconto del 25% non è sufficiente a compensare gli alti costi mensili di questi prodotti», aggiungono.
Evelina Marchesini
